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疫情防控積極作為股價上漲 龍頭物業角逐3萬億藍海

2020年02月08日  07:00   21世紀經濟報道   張曉玲,謝麗婷  

2月以來,全國“防疫戰”進入了關鍵階段,社區又是其中至關重要的一環。在這場防疫中,開發商旗下的物業沖在了前面,扮演著重要角色。

2020年春節期間,新型冠狀病毒肺炎不斷傳播。2月以來,全國“防疫戰”進入了關鍵階段,社區又是其中至關重要的一環。在這場防疫中,開發商旗下的物業沖在了前面,扮演著重要角色。

作為中部的重要城市,武漢已成為萬科、碧桂園、恒大、保利、龍湖等多家房企的重倉地。房企在這里擁有多個社區,他們旗下的物業公司服務著數百萬的業主。

武漢之外,主流房企物業品牌在全國服務的業主數量,預計在千萬以上量級(含品牌輸出社區),在這場“居家隔離”的戰役中,物業部門與基層政府部門一起,承擔重任。

在人口管控、社區物資供應等很多實際防控中,龍頭物業企業長期積累的服務能力凸顯。近期,香港上市的物業股也走出了一波向好的行情,碧桂園、綠城服務、中海物業等公司股價上漲,反映了市場對物業服務行業的樂觀預期。

事實上,去年以來,多家物業股已實現股價翻番,物業公司的估值比地產股高出幾倍甚至十幾倍,11家物業企業在2019年上市。今年,還將有更多的物業公司謀求上市。

分析人士認為,隨著優質物業服務逐漸受到認可,本次疫情過后,龍頭物業公司的競爭力將進一步提升,行業兼并整合浪潮將會加劇。

參與社區防疫

多年來的城市化和房地產發展進程,造就了無數個相對封閉的住宅小區,從某種程度上說,這為此次疫情防范工作提供了一些便利。

目前,主流房企基本都有自己的物業平臺,也擁有多年的社區管理經驗。疫情發生以來,房企普遍從集團層面啟動應急預案,要求物業部門和基層政府協同,對旗下住宅小區、公寓等,實施消毒、體溫檢測、物資發放、疫情上報等工作。

以萬科為例,春節期間,萬科物業員工排班超過37萬人次,平均每天值班超過5萬人,守護著520萬戶家庭。

不少物業借助科技便捷高效地完成防疫工作,如中海物業配置了感應噴霧消毒設施,金地物業啟動了機器人等。

隨著疫情的發展,對防疫工作的要求也進一步強化。2月7日,廣州、合肥等城市公告稱,轄區內的住宅小區將實行封閉式管理,而這將進一步考驗小區物業的工作。

相對來說,在疫情期間,龍頭物業能夠調動更多的資源,比如大量采購物資,讓業主足不出戶買菜購物。

在碧桂園的一些小區,管家們為業主提供統一采購服務,直接送到業主門口;龍湖的小區物管搭建了優選蔬菜服務站,讓小區業主可以直接線上下單,并送到門口。

光大證券研報顯示,積極的基礎物業服務,在疫情中有利于增加業主的信任感和被服務感,從而有助于提高物業費收繳率。

在疫情中積極作為的物業企業,將進一步強化業主信任,同時為家政、養老、家居服務等服務場景建立強連接。除了本小區的物業服務,在武漢,火神山醫院以及雷神山醫院的建設得到了許多企業的支援,不少房企物業也加入了援助的隊伍中。

據了解,第一批64人的物業管理服務隊伍分別來自中建三局、醫管家、珠江、貴閣、惠之美、萬科和金地7家物業企業,并從2月1日下午對醫院各區開始基礎開荒保潔。

其中,2月1日,萬科物業為支援武漢火神山醫院,派出首批10名志愿者連夜開展工作,以保障火神山醫院在2月2日晚上交付投用。

走出獨立行情

在疫情陰影的籠罩下,2月3日,開市首日的地產股大幅下跌,A股共有67個地產股跌停。此后幾天,地產股仍處于震蕩之中。

相比之下,物業概念股卻是另一番景象,在較早開市的香港資本市場,碧桂園服務、中海物業、佳兆業美好、彩生活、新城悅等物業股股價均有不同程度的上漲。

從2月3日-7日,碧桂園服務、綠城服務、中海物業、保利物業等龍頭,均實現了連續的上漲,碧桂園服務的累計漲幅約為10%。

截至2月7日,碧桂園服務的市值已達到790億港幣,超過了新城發展、富力地產等地產股的市值。上市不久的保利物業,市值也達到了338億港幣。

投資者為何看好物業股?彩生活首席執行官黃瑋認為,此次疫情是對物管行業的第二次價值發現,也是業主對物業服務的價值發現。

他舉例說,彩生活在武漢管理了77個項目,其中有19個業主被確診感染新冠肺炎,發病率僅為萬分之0.9。這得益于公司整體防控措施做得好。在疫情暴發初期,花樣年和彩生活集團就調了1000萬元用于防疫工作(到目前花了600萬左右)。

以上是短期因素。從長期來看,物業服務領域的市場前景廣闊。“從基礎到增值,大物管規模將直沖3萬億元”,易居企業集團CEO丁祖昱在年初預測稱。

過去一年,有6只物業股的股價實現翻倍上漲,分別是永升生活、佳兆業美好、碧桂園服務、雅生活、中海物業、新城悅(漲幅達213%)。丁祖昱說,今年會繼續看好物業板塊。

市場前景和股價表現促使更多房企分拆物業上市。1月31日,北京鴻坤物業更新了在港交所的招股書,擬近期上市。

角逐頭部物業

從交易規模來看,2016年-2019年是房地產前所未有的“大牛市”。但長期以來,很多人買房更看重投資價值,而忽略了物業管理。

突如其來的疫情讓人們發現,社區服務同樣重要。多個不同品牌的房企業主向21世紀經濟報道表示,“好物業在這次疫情中太重要了。”

據悉,在某些住宅小區,物業部門每天都會和業主分享本小區的疫情等事。此舉令業主們頗為安心。

目前來看,物業行業的競爭仍然不夠充分,未來的市場空間值得期待。有分析人士指出,龍頭房企旗下的物業平臺顯然具有更強的競爭力,但頭部物業格局未定。比如,四巨頭中的萬科、恒大、融創旗下物業并未上市,口碑良好的龍湖物業也未上市。

從市值來看,2019年物業板塊雖然平均市值破百億,但超過平均值的也僅有5家頭部物業企業,市值最大的碧桂園服務就占行業總市值的32.1%。此前,萬科集團董事會主席郁亮對萬科物業的期許是,不達千億市值就不上市。

營業收入方面,目前收入最高的物業公司依然是未上市的萬科物業,預計2019年營收超過120億。其他物業目前未能達到百億級別,從業者普遍認為,該行業的集中度仍有很大提升空間。

與房地產業的競爭邏輯類似,頭部物業首先也是沖規模,也即在管面積。目前,彩生活、萬科、保利、招商善達等排在前面。

在這一過程中,僅僅依靠自身地產業務不足以支撐大物業的擴張,兼并收購、輕資產輸出成為必然。

保利物業認為,未來將是“大物業”時代,不僅是住宅社區、商業、寫字樓,政府物業、城市服務也都將納入物業服務的范疇。

2019年,物管行業的收并購已全面啟動,有11家物業公司出現收購行為,例如嘉寶物業收購常發、中海物業收購捷誠、碧桂園服務收購嘉凱城物業,等等。

億翰智庫指出,去年,上市物業公司在戰略擴張中,對募集資金的使用比例普遍超過50%。例如,奧園健康將募集資金的72%用于擴大規模;佳兆業美好的比例為70%;彩生活和時代鄰里則達到65%。

在非上市公司中,收并購的腳步也在加快。如萬科在入股戴德梁行成為第四大股東后,又在去年12月成立一家合資公司,開展商業物業及設施管理服務。

丁祖昱認為,2020年的物管行業將產生分化,行業集中度會進一步提升,使之類似于當前的房地產業的競爭態勢。在這種集中度提升的過程中,一批大型頭部物業公司將逐漸浮出水面。

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