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李一戈專欄|給樓市注入信心

2020年02月14日  07:00   21世紀經濟報道   李一戈  

疫情對經濟對各行業對每個人都有影響,但房地產可能是受影響較小的行業之一。

李一戈

春節前就有人問我,這次武漢疫情對房地產有什么影響。我的觀點是,疫情對經濟對各行業對每個人都有影響,但房地產可能是受影響較小的行業之一。

疫情對房地產的影響,分兩方面,一是對持有型物業,二是對銷售物業。對前者的影響很大。

大多數地產商都有一定的持有物業,普遍的是商用物業和文旅業態。商街商場shopping mall,春節本是一年最旺的時節,如今的現狀是,勉強開業也是人流稀少,營業額下滑得厲害,同比十不及一。多數地產商采取了減免租金的措施,幫商戶共渡難關。

文旅業態要更困難一些,游樂場、雪場冰場一般都選擇了關閉。大一點的集團,估計減收十幾二十億。雖然國家發改委敦促各地有條件的要盡可能復工,但這主要是指工廠企業,文旅業態要重新開放,恐怕還得等些日子。

我個人倒是建議,湖北以外的城市,也應創造條件讓文旅業態在確保疫情安全可控的前提下開業。大部分游樂設施是在室外,場地開闊,空氣流通,只要對入園人數稍作限制,要求佩戴口罩,座位隔開,并不比坐公交車、地鐵更不安全。

對銷售物業也有影響,但可控。最大的影響當然是售樓處都關閉了,房子沒得賣,地產商就沒有收入來源。銷售回款是地產商現金流的主要資金來源,這次突然被疫情阻滯,擱誰身上都會有壓力。

三四線城市的項目指望春節期間的返鄉置業行情被打斷了,往年這期間的銷售額多者能占全年的二三成;一二線城市雖說春節本就是一年最淡的時候,但多少也會有些成交,而不是像現在這樣斷了流。

誰也不知道售樓處啥時候能重開。我個人仍然建議,除湖北以外的城市,應在確保安全可控的前提下,允許售樓處在2月底開放。徹底消毒,每人必須戴口罩,限制進場客流(人也多不到哪里去),銷售員與客戶保持1.5米以上距離進行商談。至于簽合同,好辦,輪流上前到桌上簽就是了。如果不是疫情來襲,3月照例會有一波成交。

地產人忐忑不安,既因為不曉得售樓處啥時候重開,也擔心重開后購房者會不會來。我還有一句話,疫情只是阻滯了銷售,延遲了成交,但不可能消滅需求。購房需求何時恢復,與經濟大勢有關,更與購房者的消費信心有關。

我上面建議各地允許售樓處在2月底重開,是希望趕上3月的這波成交。但重開了,今年的3月也不可以期望。因此,多數地產商要有心理準備今年一季度可能是近10年來同期成交最差的。中小房企捂緊口袋,頭部房企抵御風險的能力強,疫情之下還敢大手筆拿地。2月11日北京鼠年首次土地出讓,三宗地賣了80億,熱門地塊競價仍達幾十輪。

一個季度的歉收,大中小房企都難受。但你不能枯坐干等。

聽說有些項目負責人初八就復工了,在家辦公,視頻會議,各種方案討論,也是忙得不可開交。但對房企銷售條線來說,最要緊的還是何時能賣房,要知道,老板并沒有因為疫情到來而減少全年的銷售任務。

前面說了,房企面臨的是基本沒有成交帶來的現金流壓力。那就要在售樓處開放前,想方設法爭取客戶,鎖定客戶,提前獲得一些現金收入。比較可行的辦法,是網上賣房。現在VR技術這么發達,視頻看房完全沒問題。客戶與銷售員通過視頻來交流也沒有障礙。如果談成了,客戶可以把定金或首付先打過來鎖定房子,至于正式合同,一個月以后再簽也不算遲。

要吸引客戶,留住客戶,房企得拿出誠意來。目前應該是開展一次營銷活動的好時機。淡市讓利,有理有據。寫稿的時候正好看到這條消息:2月13日,恒大開始所有樓盤實行網上售房,到5月10日前購房者享受最低價購買、無理由退房、多重購房優惠等權益。記得去年年初和國慶期間,恒大都推出過相關的營銷活動,從銷售額來看,成效非常顯著。

我個人只是覺得,恒大營銷活動期間,存5000抵2萬,優惠額有點低。我建議優惠額度還是要分城市,三四線城市可以是存5000抵2萬,二線城市至少是存1萬抵5萬,一線城市至少是存2萬抵10萬;重要的是,線下簽正式合同之前將首付款打過來的,可再額外給1-3個點的優惠。疫情期間,這樣做才有點吸引力。尤其是那些負債較高、資金壓力大的中小房企,行動要更迅速、堅決一些。

不少朋友說我過去喜歡唱空樓市,其實是極大的誤解。我長期以來反對的是房價上漲過快,這與唱空樓市完全是兩回事。而即使到了今天,我依舊認為中國房地產還有較長的發展期,只是房價絕不能再像以前那么上漲了。即使是疫情阻滯房子成交的現在,我仍然對中國房地產有信心,疫情過后想買房的一定會買,能買兩套的還是會買兩套。唯一要提醒的是,不要再用過往的思維來看待商品房,它不再是無風險、高收益的投資好品種。

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